Đòn bẩy tài chính là công cụ đắc lực để đầu tư BĐS. Sự thật là người có ít vay ít; người có tương đối nhiều vay càng nhiều, đầu tư càng lớn và lợi nhuận càng cao.
Vay mua nhà 100% giá trị: Ngân hàng nào có lãi suất cho vay thấp
nhất?Những điểm cần chú ý khi vay vốn ngân hàng mua nhà đấtTrong tay 200 triệu,
vợ chồng trẻ liều mua nhà và cái kết đắng
Sự khéo léo, tài tình khi sử dụng
vốn vay là một trong những loại "tài năng” riêng của từng người, có được nhờ
kinh nghiệm, trải nghiệm và sự hiểu biết. Nếu không biết sử dụng đòn bẩy tài
chính đúng cách, sẽ giống như bạn đang đi lạc vào đường cao tốc mà xe hơi sắp
hết xăng vậy, vô cùng hoang mang.
Đã không ít người chỉ vì không có nguyên tắc khi sử dụng vốn vay để đầu tư BĐS nên mất khả năng cân đối tài chính, bán tống bán tháo BĐS để trả nợ dẫn đến tình trạng thua lỗ nặng nề. Đặc biệt, khi xảy ra khủng hoảng về bệnh dịch lây lan, thông tin kinh tế - chính trị,... thì càng khắc nghiệt hơn.
Bài viết này xin chia sẻ từ chính kinh nghiệm của cá nhân khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản (BĐS), giúp việc đầu tư trở nên an toàn, thuận lợi và tăng trưởng nhanh chóng.
7 nguyên tắc vàng cần ghi nhớ khi vay tiền đầu tư bất động sản:
1. Xét nguồn lực tài chính của bản thân và lựa chọn BĐS phù
hợp
Trước khi đưa ra quyết định đầu tư, hãy thống kê số tiền vốn tự
có của mình là bao nhiêu. Theo đó, phải lựa chọn tài sản phù hợp và vừa sức với
mình. Có thể dùng đòn bẩy tài chính - trong đó có khoản vay không phải trả lãi
(vay người thân) và khoản vay phải trả lãi (vay ngân hàng).
Vay tiền đầu tư bất động sản là chuyện tất yếu với khá nhiều nhà đầu tư
Con số rõ rệt mạch lạc, liệt kê khả năng vốn của mình và có thể vay thêm tầm 20-50% giá trị BĐS dự định đầu tư (tỷ lệ này phụ thuộc nhiều yếu tố đặc biệt là năng lực chuyên môn trả nợ). Chúng ta không thể bắt cá leo cây, tức đừng nhìn vào người bên cạnh mua căn hộ to nên mình cũng vay thật nhiều để mua nhà to, mà phải lựa theo sức của mình để đầu tư an toàn nhất.
2. Xem xét năng lực sinh dòng tiền của BĐS
Khả năng sinh dòng tài chính của BĐS nghĩa là dòng tiền thu được từ cho thuê
chính BĐS đó. Có thể là cho thuê nhà, cho thuê văn phòng, thuê mướn căn hộ, cho
thuê shop house, cho thuê nhà xưởng, dịch vụ cho thuê kho bãi,... Thông thường,
khoản tiền này được giao dịch định kỳ 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng tuỳ theo thoả
thuận.
Trước khi vay tiền để mua BĐS, hãy xem xét nơi này có thể cho mướn
được không? Nếu được thì dự kiến thu về bao nhiêu một tháng (nhớ trừ phí môi
giới cho mướn nếu có) bằng cách đi điều tra khảo sát thị phần xung quanh, gọi
điện hỏi môi giới, hoặc điều tra thông tin trên Internet,... Nhất định phải xét
đến yếu tố này đầu tiên.
3. Dòng tiền cho thuê BĐS đủ năng lực trả lãi
cho khoản vay đầu tư
Một nguyên tắc quan trọng để giữ an toàn trong đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính là nên đầu tư vào BĐS có khả năng sinh lời, và dòng tiền đó tốt nhất là nên đủ khả năng trả lãi cho khoản vay của bạn.
Bởi vì khi đầu tư tăng giá vốn, có thể bạn sẽ bán được BĐS theo dự kiến vào đúng thời gian dự kiến, tuy nhiên cũng có thể là không. Khoản lợi nhuận từ tăng giá vốn chưa nhìn thấy đâu, nhưng tiền đã vay thì tráp đòi nợ của ngân hàng sẽ gửi đến hàng tháng, không chậm ngày nào. bây giờ toàn bộ vốn tự có + vốn vay đều đang nằm trong BĐS, vậy lấy gì để trả nợ?
Đó chính là tiền từ cho thuê. Còn nếu như không có tiền từ thuê mướn, sẽ phải
lấy tiền tích luỹ/tiền lương hoặc tiền từ hoạt động kinh doanh khác để trang
trải, đến khi không chịu được gánh nặng tiền lãi thì phải bán tống bán tháo BĐS.
Khi bán như vậy, rất dễ bị ép giá thấp do suy nghĩ chạy hàng.
vì vậy,
trước khi đưa ra quyết định mua BĐS bằng vốn vay phải xét xem BĐS này có chức
năng dịch vụ thuê mướn hay không, số tiền thu được có đủ để trả lãi hàng tháng
không?
4. Nếu mua BĐS, dự án được ưu đãi lãi suất 0%, để ý thời điểm tính lãi và
khả năng trả lãi
Một trong những yếu tố quan trọng tác động ảnh hưởng
đến đưa ra quyết định mua BĐS của mọi người là “cảm giác”. Đa số người dân xuống
tiền đặt cọc mua dự án bởi những chính sách cuốn hút về vốn như “ưu đãi lãi suất
0%” . Vì việc cho vay quá dễ dàng nên người mua không suy nghĩ nhiều nữa, mà
theo cảm hứng, đặt cọc xuống tiền
Việc là, hãy chú ý cơ chế này có thời hạn, và cần ghi nhớ thời điểm bước đầu phải trả lãi là lúc nào. Khi đó, chúng ta sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có chức năng trang trải không? Hoặc nhà này có khả năng cho thuê hay không?
Rất nhiều người đã phải bán tháo BĐS khi hết chế độ ưu đãi 0% do phải nhìn
thấy với sự thật phũ phàng là không biết lấy tiền đâu để trang trải khoản lãi,
hoặc do tiền từ cho thuê thấp trong khi tỷ lệ vốn vay lại khá cao nên không đủ
chi trả.
5. Nếu BĐS không sinh dòng tiền, tốt nhất không nên sử dụng
vốn vay
Tất nhiên, bạn có thể vay và vẫn có thể trả lãi bằng tiền tích luỹ (từ tiền
lương, công việc kinh doanh khác).
Nhưng nếu đầu tư chuyên nghiệp, sẽ có
quỹ phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn, và ngắn hạn. Với những BĐS đầu tư trung
- dài hạn thì khủng hoảng cơ chế khá cao. Nếu BĐS không khai thác thuê mướn được
thì theo ý kiến cá nhân tác giả, không nên sử dụng vốn vay, hoặc nếu có thì sử
dụng rất ít và dùng tiền tích luỹ để mua trả góp lãi gốc.
Bởi việc đầu tư
trung dài hạn thì an toàn là trên hết, còn nếu không sinh dòng vốn để trang trải
được lãi vay thì tốt nhất có thể nên sử dụng vốn tự có. Có ít mua miếng nhỏ, có
nhiều mua miếng to, tuỳ theo sức của mình (nguyên tắc số 1).
6. Nếu
sử dụng vốn vay để đầu tư, thì khả năng thanh khoản của bất động sản là vàng
Bởi, bạn có thể bán trả nợ ngay khi cần thiết. Một khi đã sử dụng
vốn vay, yếu tố ưu tiên hàng đầu cần xem xét đó là tính thanh khoản của BĐS này
có cao hay không?
Đó là năng lực thay đổi từ BĐS sang tiền mặt trong thời
gian ngắn nhất có thể. Vì trong tình huống chúng ta thay đổi kế hoạch, cơ cấu
lại các khoản đầu tư, dịch chuyển từ vùng này qua vùng khác, hay gia đình có
việc,... hoặc BĐS không có dòng tiền trang trải được vốn vay, bạn có thể ngay
lập tức bán tài sản, trả nợ và giải phóng khoản đầu tư này.
Thông thường,
BĐS có tác dụng thanh khoản tốt thì cũng có khả năng giữ rẻ hơn (đánh giá tính
thanh khoản của BĐS cần nhìn thấu thị được là do tạo sóng sốt ảo hay do giá trị
thực, phạm vi bài viết này chưa phân tích sâu, nếu có dịp tác giả sẽ chia sẻ ở
một bài khác).
7. Nắm rõ và tận dụng sức mạnh của lãi suất
kép
Lãi suất kép được coi là con át chủ bài của dân đầu tư sành sỏi,
giúp nhân vốn của nhà đầu tư lên nhiều lần. Đây là một công cụ tuyệt vời và hoàn
hảo nhất nhưng cần tỉnh táo và linh hoạt, nếu làm được 6 nguyên tắc ở trên cộng
với đầu tư đúng hướng thì sẽ phát huy tác dụng.
Lãi suất kép được hiểu là
việc chúng ta có tiền, dùng thêm đòn bẩy tài chính để đầu tư sinh lời, sau đó
thu lãi về và nhập lãi này vào gốc được khoản tiền gốc lớn hơn ban đầu, theo đó
vay thêm nhiều hơn ban đầu và đầu tư vào BĐS quy mô lớn hơn ban đầu. Nhờ đó, sẽ
sinh ra khoản lợi nhuận nhiều hơn lần trước.
Nguồn >>> Vay tiền kinh doanh đất: Lời khuyên để không ngập nợ trước ngày ăn lãi
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét